Verbraucherzentrale
Das Wichtigste in Kürze:
- Überblick verschaffen und Belege anfordern
- Widersprechen Sie fehlerhaften Abrechnungen
- Ruhe bewahren und nicht abwimmeln lassen
- Widerspruch so schnell wie möglich einlegen
- Finden Sie die richtige Anlaufstelle für finanzielle Hilfen
Betriebs- und Heizkostenabrechnung: Was tun, wenn ich die Nachzahlung nicht stemmen kann?
Sie blicken mit Sorge auf die Betriebs- und/oder Heizkostenabrechnung nach dem Energiekrisen-Winter? Damit sind Sie nicht allein. Viele Menschen machen sich aktuell große Sorgen über die extrem gestiegenen Energiepreise.
Hohe Nachzahlungen stellen besonders Menschen mit geringem Einkommen vor erhebliche Schwierigkeiten. Aber auch für viele, die normalerweise finanziell gut über die Runden kommen, kann es dieses Jahr knapp werden. Denn die Inflation hat bei vielen Haushalten die finanziellen Puffer ausgedünnt.
Die Lage ist mit den staatlichen Hilfen und Preisbremsen auf der einen Seite und den ohnehin schon komplizierten Betriebs- und Heizkostenabrechnungen auf der anderen Seite unübersichtlich.
Stimmt meine Betriebs- und/oder Heizkostenabrechnung überhaupt? Was kann ich tun, wenn ich mir die Nebenkosten der Wohnung nicht mehr leisten kann?
Der Betriebs- und Heizkosten-Schock: Viele Menschen sind betroffen
Betriebs- und Heizkosten sind neben Strom- und Gasrechnungen zurzeit die wichtigsten Beratungsthemen nicht nur bei den Verbraucherzentralen, sondern auch bei anderen unabhängigen Beratungsstellen. Aufgrund der stark gestiegenen Energiepreise sehen sich viele Mieter:innen mit einer hohen Nachzahlung konfrontiert. Darauf war kaum jemand vorbereitet.
Die größte Sorge vieler Menschen: Sie fürchten, dass Vermieter:innen ihnen ihre Wohnung kündigen, wenn sie ihre Nachzahlung für die Betriebs- und Heizkosten jetzt nicht fristgerecht begleichen können.
Bis es zu diesem Worst-Case-Szenario kommt, stehen Ihnen noch viele Auswege offen. Ganz wichtig: Sie sind mit diesen Problemen nicht alleine.
Was tun? Überblick verschaffen und Belege anfordern
Betriebs- und Heizkostenabrechnungen sind oft nicht korrekt.
Bevor Sie sich über die Zahlung der Abrechnung Gedanken machen, sollten Sie also zunächst einmal die Betriebs- und Heizkostenabrechnung genau unter die Lupe nehmen. Denn die Expert:innen des Deutschen Mieterbundes wissen: Die Hälfte aller Abrechnungen sind fehlerhaft.
Prüfen Sie wie nachfolgend beschrieben, ob die Betriebs- und Heizkostenabrechnung bzw. die einzelnen Betriebskostenpositionen die Formalien einhalten.
Eine Betriebs- und oder Heizkostenabrechnung für Gebäude mit mehreren Wohn-/oder Gewerbeeinheiten ist dann „formell-ordnungsgemäß“, wenn dort die nachfolgenden Angaben aufgeführt sind:
- Angaben zum Verfasser der Abrechnung;
- Benennung des abzurechnenden Objekts;
- Angabe des Abrechnungs- und Nutzungszeitraums;
- Zusammenstellung der Gesamtkosten;
- Angabe und ggf. Erläuterung der Umlageschlüssel
- Abzug der gezahlten Vorauszahlungen.
Die Voraussetzungen der formellen Ordnungsgemäßheit sind für die Betriebs- bzw. Heizkostenabrechnung eigenständig zu prüfen. Fehlt nur eine dieser Angaben, liegt keine formell-ordnungsgemäße Betriebs- und/oder Heizkostenabrechnung vor und eine Nachzahlungspflicht besteht nicht. Bei einer Abrechnung, die formelle Fehler enthält, haben Sie Anspruch auf Korrektur und die Nachzahlung wäre noch nicht zu bezahlen. Diese Fälle sind jedoch selten geworden. Alle anderen Fehler führen ohne Beanstandung gegenüber dem Vermieter zur Verpflichtung der Nachzahlung.
Widersprechen Sie fehlerhaften Abrechnungen
Wer den berechtigten Verdacht hat, dass die Abrechnung nicht korrekt erstellt wurde, sollte zunächst Widerspruch einlegen. Berechtigt heißt, dass Sie nicht einfach auf gut Glück den Rechnungsbetrag beanstanden dürfen, sondern Ihre Bedenken gut begründen müssen. Bei dieser Begründung helfen Ihnen diese Musterbriefe für den preisgebundenen Wohnraum oder für den preisfreien Wohnraum. Rat und Hilfe bieten auch unabhängige Expert:innen in den Beratungsstellen der Verbraucherzentralen oder des Deutschen Mieterbundes in Ihrer Nähe. Sie können Ihre Heizkostenabrechnung außerdem kostenpflichtig durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt prüfen lassen. Unter Umständen ist bei finanziellen Notlagen die Übernahme der Kosten möglich. Wenden Sie sich hierzu an die Rechtsantragsstelle Ihres zuständigen Amtsgerichts, um „Beratungshilfe“ zu beantragen. Mit einem Beratungshilfeschein können Sie sich dann von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt beraten lassen.
Ruhe bewahren, und nicht abwimmeln lassen
Auch wenn Ihre Vermieter:innen davon nicht begeistert sein mögen: Sie haben das Recht, sämtliche Rechnungen und Belege, auf denen Ihre Abrechnung beruht, einzusehen. Nehmen Sie dieses Recht wahr, fertigen Sie Kopien an und lassen Sie Expert:innen einen Blick darauf werfen. Vermieter:innen dürfen Sie hier nicht mit Datenschutzbedenken abwimmeln. Hier erfahren Sie, worauf Sie bei der Belegeinsicht achten sollten.
So lange Vermieter:innen keine Einsicht gewähren, so lange haben Mieter:innen das Recht, sowohl Nach- als auch Vorauszahlungen zurückzuhalten. Jedoch muss dieses sogenannte Zurückbehaltungsrecht auch ausgesprochen werden. Dazu reicht folgender Satz aus: „Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass bis zur Ausübung der Rechnungsprüfung ein Zurückbehaltungsrecht (§§ 273, 242 BGB) an einer möglichen Nachzahlung geltend gemacht wird (BGH, Beschl. vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11).“
Die Verbraucherzentralen haben für Sie die wichtigsten Punkte für eine erste Prüfung Ihrer Heizkostenabrechnung zusammengestellt und in der Broschüre „Heizkostenabrechnungen verstehen und prüfen“ finden Sie weitere Tipps.
Widerspruch so schnell wie möglich einlegen
Mit dem Versenden des Widerspruchs sollten Sie keinesfalls zu lange warten. Sie haben zwar grundsätzlich zwölf Monate Zeit, um gegen Ihre Nebenkostenabrechnung Widerspruch einzulegen. Das bedeutet allerdings nicht, dass Sie währenddessen die Zahlungsfrist nicht einhalten müssen. In den meisten Fällen geben Vermieter:innen die Zahlungsfrist in dem Anschreiben zur Abrechnung vor. Bis zu diesem Zeitpunkt sollten Sie zumindest den Widerspruch einlegen, Belegeinsicht fordern und ein Zurückbehaltungsrecht ausüben.
Nicht beglichene Nachzahlungen können zur Kündigung der Wohnung durch Vermieter:innen führen.
Das heißt: Sie sollten die Abrechnung so schnell wie möglich prüfen und beim Verdacht auf Fehler umgehend Widerspruch einlegen. Der Widerspruch sollte aus Beweiszwecken mit einem Einwurfeinschreiben verschickt werden. Mögliche Abrechnungsfehler sollten Sie unbedingt noch innerhalb der Zahlungsfrist geltend machen.
Beantragen Sie bei Bedarf finanzielle Hilfen.
Was können Sie nun tun, wenn Sie sich den – korrekten – Rechnungsbetrag gerade nicht leisten können?
Kommen Sie als Mieter:innen zu dem Ergebnis, dass keine Fehler in der Abrechnung sind und sie möchten keine Belege anfordern, dann können Sie versuchen, eine gemeinsame Lösung mit ihrem:n Vermieter:innen zu finden, etwa indem Sie eine Ratenzahlung vereinbaren. Vermieter:innen sind aber nicht verpflichtet, sich auf solche Lösungen einzulassen – Sie sind also auf deren freiwilliges Entgegenkommen angewiesen. Bitte beachten Sie, dass mit einer Ratenzahlung keine Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben werden können, da in der Ratenzahlungsvereinbarung meistens ein Schuldanerkenntnis oder ein Vergleich vorliegt.
Zudem sollten Sie prüfen, ob Sie Anspruch auf staatliche Unterstützung haben, um die Rechnung fristgerecht zu bezahlen.
